Opravljanje (mirne) dejavnosti v lastnem stanovanju v večstanovanjski stavbi je možno, če podjetnik, ki je registriral s.p. ali d.o.o., pridobi soglasje sosedov pred začetkom opravljanja dejavnosti.

Če ste najemnik stanovanja in želite registrirati dejavnost, morate biti poleg določil stanovanjskega zakona pozorni tudi na določbe najemne pogodbe. Za odprtje d.o.o.-ja ali s.p.-ja boste morali pridobiti soglasje lastnika (pisno dovoljenje), s katerim vam bo le-ta dovolil registracijo dejavnosti v njihovem stanovanju. Obrazce za izjavo najdete med tiskanimi obrazci SPOT.

Stanovanjski zakon

Tematiko ureja Stanovanjski zakon v 14. členu. Slednji pravi, da etažni lastnik lahko opravlja dejavnost v delu stanovanja, če ta dejavnost ne moti stanovalcev pri mirni rabi stanovanj in ne povzroča čezmerne obremenitve skupnih delov večstanovanjske stavbe (npr. stopnišča; torej stranke ne prihajajo k vam oz. se to dogaja posamično, v manjši meri). Če sta ta dva pogoja izpolnjena, govorimo o dovoljeni dejavnosti.

Etažni lastnik mora pred začetkom opravljanja dejavnosti pridobiti soglasja solastnikov, ki imajo več kot tri četrtine solastniških deležev v bloku ali večstanovanjski hiši. Pri tem pa mora obvezno pridobiti soglasja tistih etažnih lastnikov, katerih stene ali strop mejijo na njegovo stanovanje. V tem koraku lahko naletimo na nekaj praktičnih težav pri pridobitvi soglasja. Poleg relativno visoko zahtevanega odstotka soglasja etažnih lastnikov se lahko pojavi problem pri samem iskanju lastnikov, sploh v primeru, ko v stanovanju ne živi lastnik, pač pa najemnik - zlasti v večjih večstanovanjskih stavbah. O opravljanju dejavnosti v lastnem stanovanju mora obvestiti tudi upravnika bloka. Predložitev soglasij za samo registracijo dejavnosti ni potrebna, potrebovali pa jo boste v primeru obiska oz. kontrole stanovanjske inšpekcije.

V primeru obstoječe pogodbe o medsebojnih razmerjih je vredno preveriti, če vsebuje člen za opravljanje dejavnosti. Stanovalci lahko v tej pogodbi določijo, katere dejavnosti se lahko opravljajo v posamezni stanovanjski enoti. Če je v njej določeno, da se lahko v stanovanju opravlja mirna pridobitna dejavnost, potem je soglasje solastnikov brezpredmetno. Prav tako velja obratno - stanovalci blokov ali večstanovanjskih hiš lahko s to pogodbo prepovejo opravljanje določene dejavnosti.

Zakon določa še, da se dejavnost sme opravljati samo v delu stanovanja in nikakor ne v celotnem stanovanju. S tem ureditev varuje osnovno socialno funkcijo stanovanja in jo postavlja pred kapitalsko. Dokler dejavnosti, kot jih navaja prej omenjeni 14. člen Stanovanjskega zakona, opravljate na način kot ga navaja zakon, spremembe namembnosti stanovanjskega prostora torej ni potrebno opraviti. Prav tako ne potrebujete dovoljenja za opravljanje dejavnosti od upravne enote.

Soglasje etažnega lastnika (soseda) za opravljanje dejavnosti v večstanovanjski stavbi

Soglasje se pridobiva v obliki obrazca, ki naj vsebuje naslednje informacije:

• navedbo člena zakona, ki ureja področje (14. člen Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04, in nad.),
• podatke podpisnika (ime in priimek, št. stanovanja in lastniški delež, št. stavbe, k. o., naslov),
• izrecno soglasje, da lastnik stanovanja, v katerem se bo opravljala dejavnost (ime in priimek, št. stanovanja in lastniški delež, št. stavbe, k. o., naslov), v svojem posameznem delu stavbe opravlja dejavnost na način, ki ne moti ostalih stanovalcev pri mirni rabi stanovanja, in ne povzroča čezmerne obremenitve skupnih delov večstanovanjske stavbe,
• ter, seveda, kraj, datum in lastnoročni podpis.

Pravno nasledstvo

Pravica opravljati dejavnost v delu stanovanja ne preide na pravnega naslednika v primeru prenosa etažne lastnine. Gre za pravico, ki gre posameznemu pridobitelju, in vsak nov lastnik stanovanja bo moral pridobiti dovoljenje v svojem imenu, četudi je predhodni lastnik opravljal enako dejavnost.

(povzeto po DATA, Mladi podjetnik; 2022)

Urška Grašič,

Svetovalka SPOT Svetovanje Gorenjska

30.9.2022

Projekt je sofinanciran s pomočjo Evropskega sklada za regionalni razvoj: www.eu-skladi.si, Ministrstva za gospodarski razvoj in tehnologijo: www.mgrt.gov.si ter SPIRIT Slovenija, javna agencija: www.spiritslovenia.si.